優先購買權是什麼?
在學習法律的過程當中,意外(?)的發現法律有很多優先購買權的規定。以最常見的「持分」的優先購買權為例,倘若老王往生以後,留下一棟文山區的房子,由三個繼承人老大、老二、老三分別共有,應有部分各是3分之1。
【優先購買權案例:多數決處分】
如果老二、老三,想要用「多數決」處分房產(土地法第34之1條第1項),賣給第三人小明,這個時候老二、老三要先用存證信函通知老大,告知老大:「欸,我們要賣房子給小明囉!你可以在15天之內,用同一個條件優先購買。」這個就是優先購買權的通知。
【貼心說明】土地法第34條之1第1項,多數決處分的通知方法,較為複雜,之後在【怎麼樣才算是合法通知】,會詳細說明。你現在需要知道的,就是多數決處分的時候,必需要合法通知少數共有人(例如案例中的老大),才是合法的喔。 |
法律所規定常見的優先購買權案例,常見的有例如:
– 出賣自己的應有部分(土地法第34條之1第4項)
– 租用基地建築房屋(土地法第104條、民法第426條)
– 承租人對耕地的優先購買權(土地法第107條)
– 典權人對典物的優先購買權(民法第919條)
還有很多很多……
如果違反優先購買權的規定,輕的話可能是要負損害賠償責任(債權的優先購買權),重的話則是買賣契約不得對抗優先購買權人(物權的優先購買權),這個之後在優先購買權的法律效力會詳細說明,一定要小心喔!
優先購買權的種類有什麼?
對於優先購買權的分類,實務上最重要的是「債權」的優先購買權,和「物權」的優先購買權二者。
債權的優先購買權,法律效力則是「損害賠償」。優先購買權是實務上的重要問題,常可看到多數的地主,利用少數地主不知道、或者不明瞭法律的規定,多數決處分不動產。倘若沒有合法通知,這個時候少數派的地主,可以主張損害賠償。
物權的優先購買權,法律效果是買賣契約不得對抗優先購買權人。以「租用基地建築房屋」(土地法第104條第1項)為例,倘若未合法通知優先購買權人,優先購買權人可以主張買賣契約不得對抗優先購買權人(土地法第104條第2項)。
物權的優先購買權比較少,常看到的是上述「租用基地建築房屋」的案例。
債權的優先購買權則較多,例如「多數決處分不動產」(土地法第34條之1第1項)、處分自己的持分(土地法第34條之1第4項)都是。
【優先購買權的種類比較表】
優先購買權的立法目的是什麼?
優先購買權的立法目的,可以區分為:方便管理、及避免共有土地細分。
以以多數決處分共有房產(土地法第34條之1第1項)為例,原來的共有人若能夠因為優先購買權,得以優先購買。因為其本來就是共有人之一,對於這塊不動產,較為熟悉、易於管理。
倘若是處分自己的應有部分(土地法第34條之1第4項),若其他共有人可以優先購買,可以避免土地細分,對於不動產的管理,有所助益。因為人多嘴雜,人少意見少,較容易做出決策。
附帶說明,民國64年土地法第34之1條修正時,立法理由說明為:「為解決共有不動產之糾紛,促進土地利用,便利地籍管理及稅捐課徵,增訂本條文。」
怎麼樣才算是合法通知?
我國法律規定許多不同型態的優先購買權,在這裡以最常見的A. 多數決處分(土地法第34條之1第1項)、及B. 出賣自己的持分(土地法第34條之1第4項)為例。
1、多數決處分的優先購買權通知
這裡的「多數決處分」,是指按照土地法第34條之1第1項規定,以應有部分及人數過2分之1;或應有部分超過3分之2,多數決處分出售「全部」不動產。
在多數決處分的情況下,法律規定的方式較為細緻(相較於B. 出賣自己持分的情形),這可能是因為在多數決處分時,整塊不動產都會被販賣出去,影響巨大的緣故。
首先,通知方式限於使用雙掛號或存證信函之「書面通知」(土地法第34條之1執行要點第七點、(二))。換言之,通知方式「不能」用口頭、電話、簡訊、Line私訊,限於執行要點規定的方法。
其次,通知或公告之內容應記明「土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。」(土地法第34條之1執行要點第七點、(五))
這裡通知的重點,在於要告知受通知人得以「同一條件」優先購買(最高法院105年度台上1025號判決參照)。所以「未」告知付款方式、稅捐負擔方式、瑕疵擔保、及買賣契約所有條件、佣金等情形告知受通知人,並非合法通知(臺灣高等法院105年度重上更一字第68號判決)。
最後,多數共有人處分的情況,移轉登記時,必須提出已經通知或公告的證明文件,及已經補償少數共有人的證明文件(土地登記規則第95條);不能像出賣自己持份的情形,可以用切結書代替(土地登記規則第97條)。
2、出賣自己持分的優先購買權通知
持分不動產是可以出售的(民法第817條),但是出售之前,要通知其他共有人,得以同樣條件優先承買(土地法第34條之1第4項)。立法目的在於盡量減少持分的狀態,畢竟人多嘴雜,人少意見少,所以設有優先購買權的規定。
在出售自己持分的時候,法律條文雖「不」限定,通知方式一定要以雙掛號或存證信函(土地法第34-1條第4項法文,並未如第2項規定一樣,一定要以「書面」「事先」「通知或公告」)。但重點在於,若不用書面的通知的話,日後可能會發生舉證困難的問題,故要通知者不可不慎。
且最高法院實務見解指出,並無共有人事先知悉,即不需書面通知之例外規定(最高法院81年度台上字第690號判決:「依土地法第34之1第5項、第4項之規定,共有人之優先承購權,於公同共有準用之。則祭祀公業之不動產出賣時,公同共有人(即派下員)即有優先承購權,自應事先以書面通知之,始為正辦;法律並無共有人(即派下員)事先知悉即不須書面通知之例外規定。」)
至於通知的內容,應該要使被通知者達到得以「同一條件」判斷是否要行使優先購買權的程度(最高法院105年度台上1025號判決參照)。
在移轉登記的時候,倘若出賣人出具「切結書」,切結「如有不實,出賣人願負法律責任字樣。」給地政事務所,則不需要提出已通知或已公告的證明,就可以移轉登記(土地登記規則第97條第1項)。
但是請注意,如同切結書內容所載,倘若其他共有人不是真的放棄優先購買權,出賣人出具一紙假的切結書,是有可能會負損害賠償責任的。
實務上有種暗黑作法,是利用土地登記規則第97條僅需切結書的方式,沒有真的通知其他共有人,心存僥倖心態:反正也不一定會被告。但是夜路走多了,遲早會碰到鬼;出來混,總是要還的。該通知其他優先購買權人,還是務必要通知,避免被告,吃上官司。
【優先購買權通知比較表—多數決處分與出售自己持分】
多數決處分(土地法第34條之1第1項) | 出售自己的持分(土地法第34條之1第4項) | |
天數 | 15天 | 15天 |
通知方式 | 雙掛號或存證信函 | 法無明文(但仍建議以書面為之) |
通知內容 | 同一條件 | 同一條件 |
移轉登記方法 | 需提出已合法通知或公告知證明 | 得以切結書代替通知(但須注意未合法通知可能要負損害賠償責任) |
優先購買權未合法通知的法律效力?
終於談到優先購買權的法律效力了,如果你是從這篇文章,第1個字讀到現在,我真的要給你掌聲鼓勵一下。本篇是法普文章,並不是高深的學術論著、或法院判決,行文要力求好懂、簡潔。但是法律文字,天生就有一種隔閡的感覺,很不好懂。所以你堅持讀到這裡,真的要給你鼓掌一下(還是你滑鼠滑到最下方直接看結論XD?)
法律的規定,如果沒有法律效力,那就像是民法規定:「子女應孝敬父母」(第1084條)一樣,只有訓示,但沒有做到,也沒有關係。有賞有罰、一手蘿蔔一手鞭子,才是立法者常用的手段。
優先購買權的法律效力,可以區分為債權和物權兩者,以下分別敘述。
1、債權的優先購買權
前面提過,像是多數決處分不動產(土地法第34條之1第1項)、或是出售自己的持分(土地法第34條之1第4項),這種優先購買權,稱為「債權效力的優先購買權」,法律效果是「損害賠償」。換言之,違反債權效力的優先購買權,不能夠要求把土地「還回來」,取而代之的是可以要求「賠錢」!
例如在臺灣臺北地方法院107年度重訴字第1156號案件中,法院認定出售自己應有部分的共有人,根本沒有通知其他共有人(違法土地法第34條之1第4項)故應負損害賠償責任;其後被判賠的共有人上訴,在上訴審臺灣高等法院108年度重上字第889號民事審理過程中,上述被判賠的共有人雖然拿出存證信函,嘗試指出自己有通知其他共有人,但存證信函「沒有」將銷售價格或條件,記載於存證信函。故法院認為沒有將「同一條件」通知其他共有人,仍判決需要賠償。
在違反優先購買權的案件當中,常需要不動產估價師,估價不動產的「市價」。這是因為在優先購買權的案件當中,被賣掉的土地,常常是被賤價賣掉的,而市價與賤價之間的差額,正好就是損害賠償的金額。舉例來說,一塊土地市價是2000萬元,被賤價以1000萬元賣掉,這中間的1000萬元,就是損害賠償的金額。
需特別提出,是打官司沒有一定勝訴的。在優先購買權的案件,常需看法官的心證。例如在最高法院106年度台上字第1665號民事判決中,土地是以每坪85萬元出售,不動產估價師估價市價是每坪93萬元,其中8萬元的差價免賠(計算式:93-85=8),因為法院認為:「在實際具體之土地交易個案,因買賣雙方主客觀及供需不同等因素,上訴人未必即能以此價格出賣,倘於該估價金額增減一定比例可接受之範圍內出賣,是否可遽認非屬合理價格而不符合市價,亦非無疑。且一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地,衡情當無為損害其他共有人權益而恣意壓低價格,反招自身亦同受損害之必要。」
律師真心話,打官司會贏會輸,有時候真的像是在玩大富翁翻「命運」牌一樣,看你翻到哪張牌阿!
2、物權的優先購買權
物權的優先購買權,例如租用基地建築房屋(土地法第104條、民法第426之2)者是。物權和債權不同,一般認為物權具有「對世效」,亦即對任何人均為有效。
違反物權效力的優先購買權,一般得主張塗銷登記,按臺灣高等法院98年度上易字第1142號民事判決:「所謂不得對抗優先承買權人,指優先承買權人得主張該買賣及移轉所有權契約,對於優先承買權人為無效之義。此不得對抗優先承買權人之效力,是否以優先承買權人已表示願承買為前提,法律雖無明文,然優先承買權於房屋所有人出賣房屋時,即已發生,如前述,則只須優先承買權尚未消滅,不論優先承買權人已否為承買之表示,均得主張出賣人與買受人間之買賣及物權移轉之契約無效。蓋不為如此解釋,則出賣人即可故意不通知優先承買權人或故意不通知其買賣條件,使優先承買權人事實上無從為承買之表示,再由買受人受讓登記後將之移轉予善意第三人,剝奪優先承買權人之優先承買權(因由買受人再次善意受讓移轉登記之第三人,應受土地法第43條之保護),殊違法律規定優先承買權之目的。」
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