在繼承與家族資產分配的過程中，持分土地往往成為各方爭議的焦點；有人想盡快變現投入投資，有人則堅持保留祖產。雙方僵持不下，導致土地閒置或價格下滑。事實上，只要掌握正確的共有物分割訴訟流程與法律手段，即便面臨「祖產不能賣」的壓力，也能合法且有效地維護自身權益。
什麼是持分土地買賣？為什麼會產生糾紛？
持分土地買賣指的是多位共有權人各自擁有某土地的特定比例（即「持分」）時，透過買賣或變價的方式，讓其中一位或多位持分人取得現金、或讓第三方買家取得全部或部分共有權。
- 常見原因
- 繼承產生：家族成員透過繼承取得不同比例的土地持分。
- 投資考量：有人想盡快變現土地，投入其他投資標的。
- 使用需求不同：持分人對土地用途各有想法，難以協調。
- 主要挑戰
- 家族溝通不易：部分成員堅持「祖產不能賣」，或顧慮長輩情面。
- 價值評估困難：持分交易在市面上買家有限，價格往往難以談攏。
- 法律程序複雜：如果一方堅決不配合，只能透過法院訴訟進行分割或拍賣。
持分土地房屋買賣真實案例分享
曾經有個朋友叫做小明心中有個困擾。兩年前，小明因為繼承取得台北市文山區興隆路的公寓，持分是3分之1。另外的持分人是姑姑、還有阿伯。小明希望利用這3分之1持分變現，畢竟資產放著不用很可惜，這也是父親的遺澤。
但是問題來了，阿伯現在住在公寓裡面，而且阿伯……很難溝通！每次小明嘗試和阿伯溝通，阿伯只會說：「以前阿公在世的時候，就說這個公寓不能動，要留下來當傳家寶，所以不可能賣。」小明心裡想：「不能動，這是因為阿伯你住在裡面，所以才會這麼說吧？」至於姑姑，她根本就不想管這件事情，只讓小明單獨和阿伯溝通，她當作沒這件事情。
小明心中也有自己的計畫，他也想要利用持分變現，擴大自己的資產。但是他只有3分之1的持分，不知道要怎麼樣才能夠利用。他也不想要再和阿伯溝通了，因為阿伯每次過年都像跳針一樣，重複同樣的話。小明做為晚輩，再講幾次都是一樣，故來詢問律師的意見：要怎麼樣才能夠將持分變現？
小明已經煩透了，他明明有3分之1的持分，卻完全無法做主。阿伯的態度讓人頭痛，但難道真的沒有解決方法嗎？其實，透過法律途徑，他有機會讓這份資產順利變現……
小明的土地持分困擾：
- 阿伯霸占使用：阿伯堅持「祖產不能賣」，拒絕土地或房屋買賣。
- 姑姑置身事外：姑姑不願插手，任由小明與阿伯自行協商。
- 溝通卡關：多次談判無果，過年聚會依舊重複同樣爭執。
陷入僵局的小明最後尋求大鬍子律師協助，希望透過法律途徑實現持分變現。
共有物分割訴訟的法律流程與注意事項
當協商無效時，「共有物分割訴訟」便是常用的法律手段。這通常包括三個主要步驟：提起共有物分割訴訟、取得法院確定判決、強制執行程序。
提起共有物分割訴訟
當共有人無法就不動產的分配或處置達成共識時，可以透過法院提起共有物分割訴訟。這項訴訟的目的在於讓法院介入，根據法律規定，決定共有物應如何分割或處置。分割方式通常包括：
- 原物分配：若不動產可分割，法院可判定各共有人取得特定部分。
- 變價分割：若原物分配有困難，法院可判決變價分割，透過法拍程序變現後，依比例分配款項。
- 原物分配兼金錢補償：以上述1.原物分配，搭配2.變價分割的方式進行。
取得法院確定判決
經過訴訟程序，法院會作出判決，確認如何分割或變現共有物。一旦判決確定，當事人就能依據法院的判決進一步處理不動產。例如，法院可能會判決房地產應該拍賣，所得款項按比例分配給各共有人，或是判定某位共有人支付其他持分人的對價，以取得完整產權。
確定判決的作用在於提供法律上的明確依據，避免持分人之間的爭議持續擴大，也讓後續執行有據可循。
聲請法院強制執行
若共有物分割的判決已經確定，但部分共有人仍然拒絕履行，則可以向法院聲請強制執行。例如：
- 若法院裁定應變賣不動產，但某共有人拒絕配合出售或移轉產權，法院可介入執行拍賣。
- 若判決要求某共有人支付對價購買持分，但對方拒絕付款，法院可扣押其財產或薪資來執行支付。
透過強制執行程序，即使其他共有人不配合，仍可確保持分變現的進程得以推動，讓權益受到保障。
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持分土地買賣的常見Q&A
以下整理幾個經常被詢問的重點，讓你快速掌握持分土地房屋買賣的關鍵：
官司需要多久才能有結果？
案件時間長短取決於法院排期、對方態度、案件複雜度等因素。一般來說，從提起訴訟到取得確定判決可能需要6個月至2年以上，若共有人願意協商，則可加快處理速度。
土地持分買賣有哪些費用要支出？
常見費用包括：
- 律師費（依案件而定）
- 法院規費（依訴訟標的計算）
- 鑑定費（如需專業估價）
- 執行費用（若進入強制執行程序）
土地持分問題有沒有非訴訟的解決方式？
有，透過協商買賣、仲裁、調解等方式，有機會避免訴訟。但如果共有人拒絕配合，提起訴訟往往是必要手段。
如果共有物是房屋，住在裡面的人會被趕走嗎？
如果法院判決要求出售房屋並進行變現，住在其中的共有人可能需要搬離。但若涉及弱勢族群，法院可能會考量安置問題，執行上可能需要較長時間。
我可以單方面出售自己的土地持分嗎？
可以，持分可以自由轉讓，但市場上願意收購持分的買家有限，且價格通常較低。因此，透過法律手段處理完整產權，通常能獲得較高價值。
訴訟中，我還可以使用這塊土地嗎？
如果你是共有人之一，且未有其他法律限制，仍可以使用土地不動產。但若法院裁定變現、拍賣，最終可能需交出產權。
如果共有人堅持「祖產不能賣」，怎麼辦？
「祖產不能賣」這個議題在法律上沒有強制力，持分共有人仍然可以透過法律途徑處理。但法院會考量各方意見，可能安排協調機制，或判決變現後合理分配款項。
讓土地持分問題順利變現
面對家族糾紛與不願配合的成員，「持分土地買賣」不必成為無解的難題。只要掌握共有物分割訴訟的法定流程，並在專業律師協助下，妥善處理分配與補償，就能保障自身權益、安心地把資產變現。
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